Жилье в Москве стоит настолько дорого, а доходность от сдачи квартир в аренду настолько низка, что может оправдать вложенные средства только через десятилетия
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду элитной недвижимости доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной квартиры премиум-класса – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
– До кризиса практика приобретения квартир для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.
Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.
Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик
Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки. Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад
Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов элитного жилья. То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России. Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая. Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных квартир в Москве составляют от 10 до 15 лет.
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
– На мой взгляд, специальное приобретение жилья для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.
Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.
Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова
– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен перепродать жилье после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.
В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству
Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).
Налог на недвижимое имущество теперь рассчитывается по кадастровой стоимости и ставка будет повышаться каждый год в течение 5 лет, это дополнительные расходы для собственника. Появились взносы на капремонт. Эти и другие платежи, связанные с содержанием имущества, нельзя бесконечно перекладывать на плечи арендатора. В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству (то есть не было никаких вложений и расходов на ее приобретение) – эти объекты, очевидно, будут сдаваться и дальше.
Директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова
– При покупке недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду есть общее правило – чем больше вложения, тем ниже доходность. К примеру, в экономклассе срок окупаемости квартир составляет не менее 18 лет, доходность – около 4-7% годовых. Если даже инвестор располагает значительной суммой денег, более целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры недорогих сегментов, чем один дорогой объект. В первом случае, вложения окупятся быстрее. Так, по нашим подсчетам, максимальным спросом – 70% пользуются квартиры стоимостью до 40 тыс. руб. месяц, а интерес к на жилью более 130 тыс. руб. в месяц – не более 1%.
Сдача объектов недвижимости во временное пользование – это отличный способ получить дополнительный доход, улучшить свое материальное положение и обеспечить уход за квартирой, оставшейся без присмотра. Однако данная деятельность требует знаний, необходимо понимать, кому следует сдавать жилье, какие нюансы могут за этим скрываться, и как обезопасить себя от возможных проблем с квартиросъемщиками. Давайте рассмотрим подробнее, как выгодно сдать свое жилье в аренду, и что рекомендуют эксперты.
Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?
Всю недвижимость, которую предлагают сейчас в аренду, следует разделить:
- объекты первичного рынка. Сюда входят квартиры в новостройках, в которых ранее никто не проживал;
- квартиры/дома на вторичном рынке. Это обжитые помещения, часто расположенные в домах старинных советских построек.
Если сравнивать современный арендный бизнес с тем, в каком состоянии он находился еще 15-20 лет назад, то сложно сказать однозначно, стал ли он выгоднее. Безусловно, если брать ситуацию на валютном рынке, то ранее сдавать квартиру было выгоднее.
Однако с другой стороны, стало больше потребителей, квартира в аренду начала больше пользоваться спросом. Если 20 лет назад основу целевой аудитории составляли молодые семьи с маленьким ребенком, то сейчас к ним присоединились уже состоятельные одинокие молодые парни и девушки, часто – люди среднего возраста.
Сдавать квартиру в арендное пользование выгодно, зная плюсы и минусы потенциальных квартиросъемщиков, и сопоставляя их с условиями предлагаемого в наем жилья.
Как это работает? Например, вы – собственник 1-комнатной квартиры, расположенной в спальном районе областного центра. Жилье с евроремонтом, бытовым приборами, мебелью и различными мелочами, включая посуду, постель и средства личной гигиены. Соответственно, вашей целевой аудиторией являются люди, приехавшие в город на несколько дней, в основном – по работе. Идеальный вариант – сдавать такую квартиру в аренду посуточно.
Способы аренды квартиры
Сдать квартиру можно официально и неофициально. Давайте рассмотрим основные преимущества и недостатки способов.
- Официальное заключение договора аренды. Данный договор заключается между квартиросъемщиком и собственником объекта. Соответственно, сделка может заключаться с привлечением нотариуса. Владелец жилья будет юридически защищен, в случае нанесения порчи имуществу или при возникновении других форс-мажоров он сумеет возместить причиненный вред. Однако он обязан платить около 15% налога с дохода.
- Устная договоренность. Здесь услуга аренды предоставляется втайне от государства, естественно, отчисления налоговых выплат не происходит. Если квартиросъемщик нанесет ущерб имуществу, возмещение вреда может затянуться на длительный период. В таких ситуациях все решается переговорами, поскольку судебные тяжбы могут повлечь серьезные статьи расходов. Также собственник будет привлечен к ответственности за сокрытие доходов от ФНС.
Квартиру можно сдавать самостоятельно и через специализированные агентства. При самостоятельном поиске все риски владелец берет на себя, обращение в агентство позволяет переложить всю суету и бумажную волокиту на плечи профессиональных специалистов-риэлторов.
Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду?
Следует отметить, что стоимость арендного жилья особо не отличается на первичном и вторичном рынке. В квартирах, которые уже десятки лет эксплуатируются, есть нормальный ремонт, что позволяет вселяться немедленно. Новостройка с минимальным ремонтом – это лифты и подъезды в идеальном состоянии, новые стеклопакеты, часто – домофоны.
Цена аренды зависит от следующих факторов:
- наличие инфраструктуры возле дома;
- месторасположение дома (на окраине, в центре);
- благополучность района;
- возраст дома (в особенности, если подъезд находится в аварийном состоянии или здание под угрозой обвала);
- состояние ремонта в квартире.
Тип ремонта
В зависимости от типа ремонта эксперты рекомендуют сдавать жилье следующим категориям квартиросъемщиков:
- Новостройка. Квартиры в новых домах сдаются с голыми стенами и без мебели. Наиболее оптимальными квартирантами будут молодые семьи, планирующие снимать жилье на долгосрочной основе – от 3-х лет. Они сами сделают необходимый ремонт и обустроят такое жилье. Стоимость ремонта можно прописать в договоре, с учетом снижения арендной платы.
- Евроремонт. Наиболее выгодными квартирантами будут являться семьи или женщины с детьми от 6-ти лет. Это минимизирует риск нанесения вреда имуществу.
- Старый ремонт. Если вы планируете в будущем привести жилье в порядок, можно сдавать такую квартиру одиноким молодым людям, молодым семьям с маленькими детьми.
Количество комнат
Количество комнат имеет значение при сдаче жилья:
- 1-комнатная квартира – хорошо подойдет для семей без детей или с одним маленьким ребенком, также это прекрасный вариант для проживания одного человека;
- 2-комнатная – можно сдавать семьям с одним или двумя детьми;
- 3-комнатная и более – можно сдавать комнаты. Это позволит повысить плату за аренду, и в сумме будет выходить большая сумма, чем за сдачу жилья целиком.
Наличие меблировки и бытовых устройств
Если в сдаваемом жилье присутствуют мебель и бытовые устройства – это значительно повышает стоимость аренды. Представленное жилье будет востребовано среди:
- студентов;
- иногородних лиц;
- молодых, новоиспеченных семей.
Можно сдавать и частично меблированную квартиру, например, с холодильником, кухонной гарнитурой, столом, стульями, но без комнатной мебели. Цена в таком случае все равно будет выше, чем при сдаче немеблированного жилья.
Выгодно ли сдавать посуточно?
Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной.
Посуточный наем гораздо выгоднее, потому что месячный доход будет выше, чем при сдаче квартиры на продолжительный период.
Данный вариант является востребованным для таких категорий граждан:
- компании, желающие хорошо отметить праздничное событие;
- молодые пары, которые хотят провести время вдвоем;
- любовники, вынужденные скрываться от других;
- деловые партнеры, нуждающиеся в изолированном помещении для проведения переговоров или заключения сделок.
Соответственно, необходимо определиться, кто будет вашими потенциальными клиентами, и подготовить жилье. Например, если вы планируете сдавать жилье для молодых пар – позаботьтесь о постельных принадлежностях, уютном дизайне и мягких осветительных приборах. Но интимная обстановка категорически не подойдет в качестве дизайна, если квартира будет сдаваться для деловых встреч.
Как выгодно сдать: эффективные советы
Мы подобрали ряд экспертных рекомендаций для будущих арендодателей:
- Никаких родственников и друзей! Помните, сдача жилья близким людям приводит к безответственному отношению, и влечет за собой проблемы в отношениях, а также – несвоевременную оплату.
- Обязательно познакомьте соседей с квартиросъемщиками, если вы сдаете жилье на длительный период. Или уведомьте их о том, что будете сдавать в посуточную аренду, они будут в курсе, что чужие люди, которые ломятся в ваш дом – это не грабители, и не станут устраивать разборки или звонить в полицию.
- Каждая оплата аренды должна быть письменно/документально зафиксирована. Это обезопасит вас от возможных разбирательств в будущем.
- Позаботьтесь о паспортных данных ваших жильцов, а также обеспечьте постоянную телефонную связь с ними (или при помощи современных программ коммуникации). Это важно.
- Обязательно сделайте дубликаты ключей. Но никогда не приходите без предупреждения.
- Договоритесь или пропишите в договоре мелкий ремонт, чтобы в случае незначительных поломок (по вине жильцов или по причине износа) вам не пришлось каждый раз мотаться и ремонтировать все подряд.
- В случае повышения арендной платы необходимо предупреждать людей за 3 месяца, как минимум.
Аренда квартиры – это весьма выгодное предприятие, позволяющее получать пассивный доход. Однако значение имеет правильный подход – в случаи ошибки вы будете жалеть и даже, возможно, откажетесь от этой затеи. Выбирайте жильцов правильно!
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
- 1 Сколько можно заработать на аренде
- 2 С чего начать бизнес: какие необходимы документы и что можно сдавать в аренду
- 2.1 Легализуем бизнес
- 2.2 Выбираем нужные коды ОКВЭД
Планируете сдавать квартиру в аренду, но не знаете, с чего начать? Или вы ищете способ заработать на аренде недвижимости и продумываете возможные стратегии, но ничего не привлекает? Боитесь, что не будет постоянного дохода?
Сдавать квартиру или другое жильё в аренду выгодно, поскольку это дает стабильный доход. Если же недвижимость продать, то прибыль будет разовой. Поэтому предлагаем обратить внимание на этот способ получения дополнительного дохода. Мы подробно расскажем о сдаче квартиры в аренду, на что в первую очередь нужно обратить внимание, и как превратить эту идею в стабильный бизнес.
Сколько можно заработать на аренде
Доходы при сдаче квартиры в аренду в регионах будут отличаться. В Москве и Санкт-Петербурге можно получить от 20 до 30 тысяч рублей за однокомнатную квартиру в спальном районе. В городах-миллионниках и околомиллионниках можно получить порядка 15 тысяч рублей за однушку в центре и 10-12 за квартиру в спальном районе. В областных центрах с населением около 500 тысяч человек – 8 тысяч рублей за квартиру в хорошем состоянии.
В небольшом городе за 5 лет можно заработать на аренде квартиры около 480 тысяч рублей, в крупных городах – порядка 900 тысяч рублей, в Москве и Санкт-Петербурге 1,5 миллиона рублей.
Если квартира находится в престижном районе, и в ней современный ремонт, то её аренда стоит дороже. Так, аренда двухкомнатной квартиры в Тверском районе Москвы стоит 140 тысяч рублей месяц, а в районе Митино — 40 тысяч рублей. В обоих случаях ближайшая станция метро находится на расстоянии 700 метров.
Двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры реже пользуются спросом, но их тоже можно сдать. Если, например, трёшка расположена рядом с университетом, то можно сдавать её студентам. Так вы найдете постоянных жильцов и будете получать регулярный доход.
Жить на деньги, получаемые за аренду квартиры, вполне реально. Для покрытия основных нужд одному человеку в месяц требуется в среднем 20 тысяч рублей. Этого хватит на оплату коммунальных услуг своей квартиры, покупки продуктов. Чтобы приобретать одежду, новую бытовую технику и отдыхать, доход должен быть больше. В Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках минимальная сумма будет выше.
Чтобы покрывать расходы одного человека, нужно сдавать:
- 1 квартиру в Москве;
- 2 квартиры в Питере;
- 2-3 квартиры в городах-миллионниках;
- 3-4 квартиры в областных центрах с населением около полумиллиона.
Эта схема будет действовать, если попались порядочные жильцы, и квартира не будет пустовать. Это может занять несколько лет. Разберем подробно, как правильно организовать бизнес на аренде квартир.
С чего начать бизнес: какие необходимы документы и что можно сдавать в аренду
Как заработать на аренде жилья? В первую очередь разберёмся, что можно сдавать в аренду:
Если у вас есть недвижимость, которая досталась в наследство, то вы можете начать её сдавать. Если свободной квартиры нет, то можно приобрести её на свои накопления, либо взять потребительский кредит или ипотеку.
Потребительский кредит – займ, предоставляемый гражданам, для приобретения различных предметов или крупных вещей: мобильного телефона, бытовой техники, мебели, автомобили, жилья.
Ипотечный кредит – целевой кредит на жильё, выдаваемый под залог приобретаемой недвижимости. Можно заложить и уже имеющуюся недвижимость. Ипотека в несколько раз превышает сумму потребительского кредита. Если заёмщик не может выплатить долг, то банк становится обладателем заложенного имущества.
Не можете взять ипотеку, но хотите приумножить свои накопления за счёт вложений в недвижимость? Предлагаем ознакомиться с такой стратегией, как заработок на субаренде квартиры . С одной квартиры вы можете получать в несколько раз больше той суммы, которую отдаёте за её аренду.
Легализуем бизнес
Квартира у вас есть, осталось только начать сдавать ее. Вам следует учитывать, что придется платить налог за аренду квартиры. Если же вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.
Есть несколько способов оформить уплату налогов:
Первый – заключить договор как физическое лицо . В этом случае вы будете платить 13% с полученного дохода.
Второй – зарегистрировать ИП:
- Поупрощенной системе налог составит 6%. До 30 апреля каждого года вам нужно будет подать декларацию о доходах, уплачивать налог – каждый квартал.
- Получить патент . Он покупается на календарный год. Его стоимость не является фиксированной, она рассчитывается индивидуально как процент от предполагаемого дохода. При этом окончательная сумма зависит от площади квартиры и региона.
Например, в Москве патент на однокомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров стоит 12 600 рублей. Налог также будет 6%. В этом случае налог оплачивается заранее. В течение 90 календарных дней необходимо оплатить 1/3 суммы с момента покупки патента, до конца срока действия патента – оставшиеся 2/3.
В основном заработок на аренде квартир легализуют в Москве и Санкт-Петербурге. Если вы живёте в другом городе и считаете, что подавать информацию в налоговую это лишняя трата времени, не лишним будет перестраховаться. Сообщить “куда следует” могут завистливые соседи или даже друзья или родственники. Когда ваши доходы легализованы, вам не стоит беспокоиться по этому поводу.
Выбираем нужные коды ОКВЭД
При регистрации ИП вам нужно указать коды ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности). Вам подойдут следующие коды:
- 68.20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;
- 68.20.1 – Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом;
- 70.20 – Сдача внаем собственного недвижимого имущества;
- 70.20.1 – Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.
Узнайте, как еще можно получать доход от недвижимости .
Готовим квартиру к аренде
Чаще всего квартиры сдаются с мебелью. В некоторых есть полный комплект, необходимый для комфортной жизни, в некоторых минимальный набор. Реже сдаются пустые квартиры, но и они пользуются спросом.
Разберёмся, что должно быть в квартире, чтобы вы могли сдавать её.
Желательна свежая отделка. Если у вас сейчас нет такой возможности, то убедитесь, что она в хорошем состоянии. Если вы делаете ремонт, то возьмите материалы с запасом. Обои местами могут потерять свой внешний вид и даже отклеиться, а плитка отколоться. В подобных случаях вы сможете быстро устранить образовавшиеся дефекты.
Межкомнатные двери можно поставить как дешевые, так и дорогие. В первом случае их замена не потребует много денег, а во втором – сложно будет повредить. Входную дверь лучше поставить дорогую, она дольше прослужит.
Сантехнику установите иностранную, предпочтительнее финских брендов. У них есть бюджетные варианты, которые долго прослужат.
Из бытовой техники в квартире как минимум должны быть:
- Холодильник;
- Кухонная плита;
- Стиральная машинка.
С таким набором уже можно искать жильцов. Вы их найдёте быстрее, если в квартире еще будут:
- Микроволновая печь;
- Утюг и гладильная доска;
- Электрический чайник;
- Телевизор;
- Wi-Fi роутер;
- Фен.
Интернет является неотъемлемой частью жизни. Вы можете провести в квартиру, которую будете сдавать, интернет и телевидение или только интернет и установить Wi-Fi роутер. Провода лучше сразу спрятать. Выберите тариф с максимальной скоростью. Если у жильцов будет несколько компьютеров и телефонов, то скорость не будет так сильно падать. Новым жильцам не нужно будет думать, какой интернет проводить, а в вашу квартиру не будут постоянно заводить новые провода.
Из мебели в квартире должны быть:
- Раскладной диван или двуспальная кровать . Если площадь большая, то лучше поставить кровать. Если квартира маленькая, то диван подойдет как нельзя кстати.
- Вместительный шкаф .
- Письменный стол и стул .
- Настенные полки для мелочей.
- Кухонный гарнитур, стол и стулья .
- Прикроватные тумбочки . Необязательный элемент, но он создаёт уют.
- Комод . Тоже необязательный элемент, особенно если шкаф большой.
Если у вас нет возможности сделать в квартире ремонт и купить новую мебель, сдавайте квартиру в том состоянии и с той мебелью, которая есть. Главное, чтобы она была в хорошем состоянии, и ей можно было пользоваться.
Где купить квартиру для сдачи в аренду
Покупаете квартиру, чтобы сдавать её? В первую очередь обратите внимание на район и изучите рынок «арендаторов». Так у вас будет постоянный поток жильцов, и квартира не будет пустовать.
Например, в Москве люди предпочитают снимать квартиры на востоке, юго-востоке и юге города. Эксперты объясняют это тем, что там недорогая аренда по сравнению с другими районами столицы.
«Такой невысокий рейтинг районы занимают, в первую очередь, из-за сложной транспортной доступности и потому что строились, да и строятся, на территориях, «отвоеванных» у промзон», — пояснила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Не обязательно иметь несколько квартир, чтобы поставить заработок на аренде на поток. Если у вас есть загородный дом, сдавайте его. Есть несколько способов получать стабильную прибыль: узнайте, как составить бизнес-план доходного дома .
Как соотнести доходы и расходы
Если вы взяли квартиру в ипотеку, то сумма аренды должна быть такой, чтобы покрывать ежемесячный платеж и коммунальные услуги. В противном случае этот бизнес будет работать в минус. Если вы сомневаетесь, что этот способ заработка вам подходит, предлагаем ознакомиться с другими идеями получения дохода на недвижимости .
Защищаем себя от рисков
Любой бизнес связан с рисками, в том числе и бизнес на аренде квартир. Чтобы обезопасить себя от них, нужно знать их в лицо.
«Самый большой страх арендодателя — пожар или затопление. Часто встречающаяся ситуация, с которой приходится сталкиваться собственникам жилья, — порча имущества. Например, в квартиру въезжает семья, в которой детям разрешено все: рисовать на обоях, кататься по коридору на велосипеде, резать мебель. Или еще один реальный случай — арендовавшие жилье студенты умудрились разбить не только часть техники, но и всю посуду, унитаз и витражи во всех в дверях. После таких жильцов приходится делать косметический ремонт в квартире и менять мебель», — отмечает Гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Обязательно составьте шаблон договора об аренде. Он позволит избежать многих острых моментов. Укажите залоговую сумму, и в каких случаях она возвращается арендаторам. Если вас за 2 или 3 месяца предупредили, что будут съезжать, долгов за постояльцами нет, а в квартире мебель и техника остались в хорошем состоянии, вы можете вернуть эти деньги.
В нем укажите стоимость, срок оплаты, всю обстановку в квартире и штрафы за порчу имущества. Жильцы будут аккуратны во время проживания, а вам не придётся гадать, в каком состоянии находится квартира, если в этом месяце не смогли проверить её. Эксперты рекомендуют получше узнать людей, прежде чем сдавать им жильё и составить договор.
Для лучшей наглядности мы свели все риски и советы по их снижению в таблицу:
| Риск | Совет |
| Субаренда | К вам могут обратиться риелторы или предприниматели, планирующие сдавать вашу квартиру посуточно. Если вас такой вариант устраивает, составьте договор. |
Вам предлагают не составлять договор? Не соглашайтесь. В случае разногласий или проблем вы ничего не сделаете без договора.
Если есть время, приезжайте каждый месяц к жильцам снять показания счетчиков, забрать все квитанции и деньги за услуги ЖКХ.
Например, если арендаторы сломали стиральную машинку, деньги вы можете взять из залоговой суммы. Если в договоре указано, что ремонт техники оплачивают жильцы, то вы вправе требовать с них эти деньги.
Если арендаторы снимают у вас квартиру долгое время, возьмите с них расписку, в которой они укажут дату погашения долга. Подобные случаи пропишите в договоре. Также вы можете указать штраф за просрочку платежа. Такие меры дисциплинируют жильцов.
«Очень важно хорошо знать нанимателей, знать, кто и как живет, в том числе и учитывать менталитет различных народов. Также важно понимать, что многое зависит от класса жилья. Если квартира стоит 100 тысяч в месяц, то, скорее всего, это совершенно другие жители Азии, нежели за 20-30 тысяч»,- отметил владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.
Советы по успешному ведению бизнеса
Мы подробно разобрали, как сдавать квартиру в аренду, с какими подводными камнями можно столкнуться и на что нужно обратить внимание. Дадим вам еще несколько советов:
- Учитывайте расположение и запросы арендаторов. Жильё находится далеко от остановки, а рядом детский сад и школа? Укажите в объявлении, что сдадите жильё семейной паре с детьми. Квартира долго пустовать не будет.
- Трёхкомнатные квартиры сдавать сложнее всего. Если она долго у вас простаивает, сделайте в ней ремонт и сдавайте её по комнатам. Молодые люди не всегда могут позволить себе арендовать однушку, а комната может оказаться им по карману.
- Не затягивайте ремонт перед сдачей квартиры в аренду. Каждый месяц простоя для вас – это потерянные деньги.
Хотите обеспечить себе безбедную старость? Купите квартиру, например, в Берлине и также сдавайте её. В Германии не принято иметь собственное жильё, порядка 80% немцев живут на съёмных квартирах. Как купить квартиру в Берлине, вы узнаете здесь .
Недвижимость – хороший способ не только сохранить свои сбережения, но и приумножить. Нужно только знать, как это правильно сделать. У вас будет постоянный пассивный доход, который вы сможете приумножить, ведь все необходимые знания у вас уже есть!
